Irodabérleti díjak Budapesten 2026-ban: mennyibe kerül egy iroda alpiaconként?

Utolsó frissítés: 2026. november

Budapesten egy irodaház bérleti díja 2026 őszén 7 és 28 EUR/m²/hó között mozog, a tipikus érték 15,5 EUR/m²/hó. A kínálatunk szinte teljes egészében A kategóriás irodaházakból áll, a sáv alját a néhány régebbi, B kategóriás épület adja. A legdrágább alpiac a belváros (V., VI. és VII. kerület), ahol a középérték 18 EUR/m², a prémium épületek pedig 25–28 EUR/m²/hó körül kínálják az irodaterületeket. A legnagyobb kínálat a Váci úti irodafolyosón (XIII. kerület) van, 15 EUR-s középértékkel. A bérleti díjon felül üzemeltetési díjat (jellemzően 2 300–3 200 HUF vagy 5–7 EUR/m²/hó) és parkolási díjat (100–180 EUR/hely/hó) kell számolni. Az alábbi számok a PSG Irodaházak 230 budapesti irodaház-adatlapjából származnak, ebből 198 irodaház négyzetméter-alapon, 29 szolgáltatott iroda munkaállomásonként árazott; 2026. november 6-i állapot szerint.

Bérleti díjak alpiaconként

Forrás: a PSG Irodaházak 230 irodaház-adatlapja, 2026. november 6. A díjsávok a 198 négyzetméter-alapon (EUR/m²/hó) árazott irodaházból számolnak, a szolgáltatott irodák munkaállomásonkénti ára külön szerepel. A középérték a díjsávok közepének mediánja. Az üzemeltetési díjat a bérbeadók egy része forintban, más része euróban adja meg, a két értéket nem váltottuk át. Minden díj nettó, ÁFA nélkül.

A sávok szélesek, mert ugyanazon az alpiacon egy 2023-ban átadott, BREEAM-minősítésű irodaház és egy húszéves, felújításra váró épület is szerepel. A valódi összehasonlítási alap ezért nem a lokáció, hanem az épület kora, minősége és a bérbe vehető terület mérete. A BREEAM vagy LEED minősítésű irodaházak középértéke 16,3 EUR, a minősítés nélkülieké 15,25 EUR/m²/hó.

Belváros: V., VI. és VII. kerület

A belvárosban 42 irodaház kínálata szerepel az adatbázisunkban, 11,5 és 28 EUR/m²/hó közötti díjakkal. A felső sávot az V. kerületi prémium épületek adják: a Roosevelt irodaház 26–28, az Academia irodaház 25–27, a Bank Center 22–25 EUR/m²/hó áron kínál területet, a VI. kerületben az Eiffel Square 21,5–26 EUR/m² között mozog. Az V. kerület önmagában a legdrágább kerület Budapesten, 22,5 EUR-s középértékkel. A VI. és VII. kerületben, főleg a nagykörúton kívül, 13–17 EUR-ért is találni jó állapotú, felújított irodaházat. A belvárosban a parkolás is a legdrágább, 170–220 EUR/hely/hó a prémium épületekben, és a parkolóhelyek száma is korlátozott.

Kapcsolódó kínálat: kiadó belvárosi irodák, kiadó irodák az V. kerületben.

Váci úti irodafolyosó: XIII. kerület

A XIII. kerület a legnagyobb budapesti irodapiac: 53 irodaház, együttesen több mint 137 ezer m² jelenleg is kiadó terület szerepel az adatbázisunkban. A kínálati díjak 7,5 és 23 EUR/m²/hó között szóródnak, a középérték 15 EUR/m², a közvetlenül a Váci úton álló épületeké 16 EUR/m². A legmagasabb díjak az új vagy teljesen felújított házak esetében figyelhetők meg: az Agora Tower 17–23, a 2025-ben átadott CenterPoint 3 irodaház 20–22, a Duna Tower 18,5–21,9, a WestEnd Business Center 19–21 EUR/m²/hó. A kerület belső részein, a metrótól távolabb 10–12 EUR-ért is kiadó jó minőségű terület. Az üzemeltetési díj itt a legkedvezőbb, 2 375 HUF/m²/hó a középérték, és itt a legtöbb a zöld minősítésű épület is: a kerület irodaházainak csaknem fele rendelkezik BREEAM vagy LEED tanúsítvánnyal.

Kapcsolódó kínálat: kiadó Váci úti irodák.

Dél-Buda: XI. és XXII. kerület

Dél-Budán 30 irodaház adatlapja szerepel nálunk, 9,25 és 21 EUR/m²/hó közötti díjakkal, 14,5 EUR-s középértékkel. A felső sávot a Budapest ONE (20,5–21 EUR), az Allee Corner (19,5–20 EUR) és a BudaPart épületei (18–19,5 EUR) adják, az Infopark és a Lágymányosi út környékén 13–16 EUR a jellemző, a kerület déli részén 10–11 EUR-ért is van kínálat. A parkolás a budapesti átlagnál olcsóbb, 100 EUR/hely/hó a középérték, és a legtöbb házban felszíni és mélygarázs is rendelkezésre áll. Ez az alpiac a technológiai cégek és a nagy létszámú ügyfélszolgálati központok piaca, ahol a 2 000 m² fölötti, egybefüggő területek is elérhetők.

Kapcsolódó kínálat: kiadó irodák a XI. kerületben.

Buda: I., II., III. és XII. kerület

A budai oldal többi kerületében 41 irodaház kínálata szerepel az adatbázisunkban, a legszélesebb sávval: 7-től 27 EUR/m²/hó-ig. A XII. kerület a budai oldal legdrágább része, 19,9 EUR-s középértékkel, a 2022-ben átadott Major Udvar 24,5–27 EUR-ért kínálja a területeket. A II. kerületben a Margit körút és a Millenáris környéke a keresett: a BEM Center 23–24,5, a Canada Square 22, a Millenáris Avantgarde 20–22 EUR/m²/hó. A III. kerület a legkedvezőbb bérleti díjon elérhető budai alpiac, 14,2 EUR-s középértékkel, ahol az óbudai iparterületek irodaházaiban 7–9 EUR-ért is kiadó terület. Budán jellemzően kisebb, 500–3 000 m²-es épületek állnak, ezért a bel-budai kerületekben a 200–300 m²-es irodák kínálata a legnagyobb.

Kapcsolódó kínálat: kiadó budai irodák, kiadó bel-budai irodák.

Pest egyéb kerületei: VIII., IX., X., XIV.

A pesti oldal belvároson és Váci úton kívüli részein 34 irodaház kínálata szerepel nálunk, 7 és 22 EUR/m²/hó között, 15 EUR-s középértékkel. A Corvin-negyed a VIII. kerület középértékét 17,5 EUR-ra húzza: a Corvin Palace 18–22, a Corvin Innovation Campus 19–20, a Corvin Skypark 18–19 EUR/m²/hó. A IX. kerületben kettős a kép: a Soroksári úti és a Mill Park környéki új épületek 17–21 EUR-t kérnek, a Millennium Towers egyes épületei 9,5 EUR-ért kínálnak területet, ezeknél viszont nincs kiépítési hozzájárulás, és a kerületben van a legnagyobb kiadó területmennyiség is, 69 ezer m². A XIV. kerületben 11,5–15,5 EUR a sáv, a X. kerületben két megbízásunk van.

Kapcsolódó kínálat: kiadó pesti irodák.

Mi jön a bérleti díjon felül?

Az irodaház-adatlapokon szereplő bérleti díj a nettó területre vonatkozó bérleti díj. A tényleges havi költség ennél több, mert négy tétel jön rá.

• Üzemeltetési költség. Budapesten jellemzően 2 300–3 200 HUF/m²/hó vagy 5–7 EUR/m²/hó, ebből fedezik a közös területek takarítását, a recepciós szolgáltatást és őrzést, a lift és a gépészet karbantartását, a biztosítást, az épületkezelést, továbbá a bérlemények rezsiköltségének nagy részét (a hűtés-fűtés és a víz-csatorna díját is) és a kommunális hulladék szállítását. A bérbeadó évente elszámol vele open-book rendszerben, azonban ha a közműdíjak év közben emelkednek, az az üzemeltetési díjat is növelheti. Az üzemeltetési díj a belvárosban a legmagasabb (2 845 HUF/m² a középérték), a Váci úton a legalacsonyabb (2 375 HUF/m²).
• Közös területi szorzó. A bérleti díjat nem csak a saját irodára, hanem a közös területek (folyosók, lépcsőház, lobby, liftelőtér) után is fizetni kell, a teljes területre vetítve, arányosítva. Ez az adatlapjaink szerint 2 és 17% között mozog, a középérték 7,2%, a tipikus sáv 5–10%. Egy 500 m²-es iroda 8%-os szorzó esetén 540 m²-es területté „növekszik”, azaz ez lesz az a bruttó terület, amely után a bérleti díjat és az üzemeltetési költséget fizetni kell.
• Parkolás. Budapesten 100–180 EUR/hely/hó a jellemző, a belvárosi prémium házakban 220 EUR. A parkolóhelyek száma az épülettől függ: a belvárosban 90–100 m² irodaterületre jut egy hely, a külső kerületekben és az új épületekben 50–75 m²-re.
• ÁFA és biztosíték. Minden megadott díj nettó összeg, erre még 27% ÁFA jön. Az aláíráskor a bérbeadók jellemzően 3–6 havi bérleti díjnak és üzemeltetési díjnak megfelelő kauciót vagy bankgaranciát kérnek, amelynek mértékét a bérlő cég bonitásvizsgálata után határozzák meg. Ez az összeg a bérlői költségvetésben egyszeri, de jelentős tétel. Az óvadékot a szerződés lejártával a bérbeadó visszautalja, ha a bérlő nem bankgaranciával biztosította.

Egy példa: egy 500 m²-es, 16 EUR/m²/hó díjú, 8%-os közös területi szorzójú iroda a Váci úton, 2 400 HUF üzemeltetési díjjal és 6 parkolóhellyel havi nettó 8 640 EUR bérleti díjat, körülbelül 1,3 millió HUF üzemeltetési díjat és 720 EUR parkolási díjat jelent. A bérleti díj tehát a teljes havi költségnek nagyjából a kétharmada.

Kínálati díj és tényleges díj: miért nem azt fizeted, ami az adatlapon áll?

Az adatlapokon szereplő érték a bérbeadó kínálati bérleti díja. A ténylegesen megfizetett, úgynevezett effektív díj a tárgyalástól függően ennél alacsonyabb lehet, mert a bérbeadók egy 5 éves szerződésnél jellemzően három eszközzel igyekeznek megnyerni a bérlőket: bérletmentes hónapokkal a futamidő elején vagy az évfordulókon; a kialakítási költségekhez adott kiépítési hozzájárulással; és ritkább esetben a headline bérleti díj közvetlen csökkentésével, ami az épületek éves felértékelése miatt nem jelentős mértékű. Egy már korábban kiépített iroda új, kulcsrakész kialakítása 2026-ban 600–800 EUR/m² közötti összegbe kerül, ezért a kialakítási hozzájárulás mértéke sokszor többet számít, mint egy-két euró a négyzetméterdíjból. A tárgyalás eredménye nagyban függ az épület üresedésétől, a bérelt terület méretétől és a futamidőtől: egy 5 éves, 1 000 m² fölötti szerződésnél lényegesen több a mozgástér, mint egy 3 éves, 200 m²-es egységnél.

Szolgáltatott irodák és coworking: EUR/fő/hó

A bútorozott, azonnal beköltözhető szolgáltatott irodákat nem négyzetméterre, hanem munkaállomásra árazzák, csomagárral. Az adatbázisunkban szereplő 29 budapesti szolgáltatott irodai ajánlat 150 és 550 EUR/fő/hó között mozog, a középérték 370 EUR. Ebben benne van az üzemeltetési díj, a bútorhasználat, az internet, a recepciós szolgáltatás, a tárgyalóhasználat egy része és az irodák takarítása is, ezért a két típus (hagyományos és szolgáltatott iroda) közvetlenül nem hasonlítható össze. Tapasztalatunk szerint 12–15 fő fölött a hagyományos irodabérlet kedvezőbb, ha a cég legalább 3 évre el tud köteleződni, és a létszáma évente nem nő dinamikusan. A kínálatot a kiadó azonnali szolgáltatott irodák oldalon találod.

Futamidő és minimum terület

A budapesti irodaházak többsége 3 vagy 5 éves minimum futamidőt vár el: az adatlapjaink szerint 105 épület 5 évet, 81 épület 3 évet, 30 épület 1 évet, 9 épület 2 évet kér. Rövidebb, 1 éves szerződés jellemzően a szolgáltatott irodáknál vagy olyan irodaházakban érhető el, ahol a tulajdonos nem biztosít átépítést az új bérlőknek. A minimum kiadó terület középértéke 268 m², de a kínálat 50 m²-től indul, a nagy házakban pedig egész emeletek, 1 500–3 000 m² is egyben bérelhetők.

Fekete Richárd értékelése a 2026 őszi piacról

„A belvárosi prémium irodaházakban 23–25 euró/m² a kínálati bérleti díj, és az elmúlt egy évben 3–4%-os emelkedést látunk a jó minőségű épületekben. A piac kettészakadt: az új vagy gépészetileg is felújított, zöld minősítésű házakban a bérbeadók tartják a díjszintet, a régebbi épületek esetében azonban könnyebb kedvezőbb alkupozícióba kerülni. Itt jön képbe az az ingatlantanácsadó, akinek rálátása van a piaci szegmensre, és korábbi tapasztalatai alapján úgy tudja támogatni az irodát kereső ügyfelet, hogy az a hosszú távú döntését 1–1,5 év elteltével se bánja meg, hanem visszaigazolva lássa a befektetett munka és együttműködés gyümölcsét. Aki 2026–27-ben irodát keres, annak több összetevő mellett az üzemeltetési költséget is érdemes mérlegelnie, nem csak a négyzetméterdíjat.”

Fekete Richárd, ügyvezető, PSG Irodaházak

Gyakori kérdések

Mennyibe kerül egy iroda bérlése Budapesten 2026-ban?

A kínálati bérleti díj 7 és 28 EUR/m²/hó között mozog, a tipikus érték 15,5 EUR/m²/hó. Ehhez jön az üzemeltetési díj (2 300–3 200 HUF/m²/hó) és a parkolás (100–180 EUR/hely/hó), minden tétel nettó összeg.

Melyik a legdrágább irodapiaci alpiac Budapesten?

Az V. kerület, 22,5 EUR/m²/hó középértékkel; a prémium épületek 25–28 EUR-t kérnek. A legolcsóbb a III. kerület és az agglomeráció, 13–14 EUR körüli középértékkel.

Mennyi az üzemeltetési díj egy budapesti irodaházban?

Jellemzően 2 300–3 200 HUF/m²/hó, euróban megadva 5–7 EUR/m²/hó. A belvárosban a legmagasabb, a Váci úton a legalacsonyabb. A bérbeadó évente, utólag, open-book rendszerben számol el vele a bérlők felé.

Mi az a közös területi szorzó?

A közös területek (lobby, folyosók, lépcsőház, liftelőtér) használata után is fizetni kell egy bizonyos százalékot, amely hozzáadódik a kizárólagosan bérelt nettó területhez. Ez a bruttó bérelt terület lesz a bérleti díj és az üzemeltetési költség alapja. Budapesten 5–10% között mozog, az adatlapjaink középértéke 7,2%.

Mennyi ideig kell bérelni egy irodát minimum?

A legtöbb irodaház 3 vagy 5 éves szerződést vár el. 1 éves futamidő a szolgáltatott irodáknál és a B kategóriás épületeknél érhető el.

Mennyibe kerül egy szolgáltatott iroda Budapesten?

150–550 EUR/fő/hó, a középérték 370 EUR, ami az üzemeltetési díjat, a bútorhasználatot, az internetet, a recepciós szolgáltatást, a tárgyalóhasználat egy részét és az irodák takarítását is tartalmazza.

Honnan származnak az adatok?

A PSG Irodaházak 230 budapesti irodaház-adatlapjából, amelyeket a bérbeadók és a kizárólagos megbízással rendelkező ingatlan-tanácsadó cégek riportjai alapján havonta frissítünk. A díjsávok a 198 négyzetméter-alapon árazott irodaházból számolnak, a szolgáltatott irodák külön szerepelnek. Az összesítés 2026. november 6-i állapotot tükröz.