Szinte már elképzelhetetlen, hogy valaki úgy fejlesszen új irodaházat, hogy az nem felel meg a legkorszerűbb energetikai követelményeknek, nem rendelkezik a BREEAM, vagy LEED minősítések valamely jobb fokozatával. Nemcsak a szabályozás fogja lassan erre kötelezni a fejlesztőket, hanem a költségmegtakarítás és a bérletidíj-prémium, illetve az értéknövekedés is ezt diktálja. 

 A zöld épületek számokban meghatározott előnyeit összesítette az MNB Kereskedelmiingatlan Jelentése. Az összefoglaló többek között rávilágít, hogy a nemzetközi irodapiaci tapasztalatok azt mutatják, hogy a szén-dioxid-kibocsátás csökkenése mellett, a „zöldítés” költségeit a magasabb elérhető cash-flow kompenzálja.

A klímaváltozás lassítására, illetve az annak főbb okai között azonosított üvegházhatású gázok kibocsátásának csökkentésére világszerte, de leginkább a fejlett országokban egyre nagyobb hangsúlyt kapnak a környezetbarát, fenntarthatósági szempontok.

A World Green Building Council (WGBC) 2019-es jelentése szerint, az energiatermeléshez kapcsolódó globális szén-dioxid-kibocsátás 39 százalékáért az épített környezet a felelős.

Ebből 28 százalékot tesz ki az üzemeltetéshez, azon belül a fűtéshez, hűtéshez és áramellátáshoz szükséges energiához köthető kibocsátás,
a fennmaradó 11 százalék pedig az összevont karbonkibocsátás, ami az építőanyagok előállításából, szállításából, az építésből és a bontásból származik.

Ebből adódóan az épületek zöldítésével, az építési- és építőanyag-gyártási technológiák fejlesztésével érdemben csökkenthető a szén-dioxid-kibocsátás. Magyarországon 2022. június 30. után minden használatbavételre kerülő épületnek meg kell felelnie a közel nulla energiaigény követelményeinek, ami a használatbavételi engedély köteles új, illetve felújított épületek üzemeltetési energiafelhasználásához kapcsolódó kibocsátás csökkenésével jár.

Az épületek fenntarthatósági szempontú megkülönböztetésére több minősítési rendszer is létrejött az elmúlt három évtizedben, amelyek közül a BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) és a LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) akkreditációk terjedtek el leginkább Európában és világszerte. A BREEAM öt (Outstanding – Excellent – Very Good – Good – Pass), a LEED pedig négy (Platinum – Gold – Silver – Certified) fokozatba sorolja be a minősített épületeket.

Mi az a zöld épület?

A zöld minősítések legalacsonyabb és legmagasabb fokozatai között jelentős különbségek vannak és állandó vita tárgyát képezi, hogy melyik minősítési fokozattól tekinthető valóban zöldnek egy épület, illetve pontosan mi a zöld épület definíciója. Ennek meghatározásához az Európai Unió Taxonómia rendelete szolgál iránymutatásként, ami egy olyan minősítési rendszer, amely meghatározza, hogy egy gazdasági tevékenység milyen feltételek mellett érdemelheti ki a fenntartható, vagy zöld címet. Az EU Taxonómia az ingatlanok esetén három területen fektet le követelményeket: ingatlanok vásárlása, felújítása, valamint új építés esetére. Mivel többek között az építésügyi előírásokban, -eljárásokban, ingatlannyilvántartási és műszaki dokumentációkban országonként jelentős különbségek lehetnek, a taxonómiában lefektetett irányelvek mentén minden tagországban ki kell alakulnia egy helyi transzparens értékelési gyakorlatnak. Ez utóbbi kapcsán a már működő zöld épületminősítések elvárása jó kiindulási alapként szolgál, azonban az EU Taxonómiának való teljes megfeleltethetőség további módszertanikidolgozást igényel.

A fenntarthatósági szemlélet előtérbe kerülésével, az elmúlt egy-másfél évtizedben a zöld minősítés megléte az irodabérleti tendereken fokozatosan előnnyé, bizonyos bérlőtípusok esetén pedig elvárássá vált hazánkban is. Budapesten a bérbeadással hasznosított modern irodaállomány 3,32 millió négyzetmétert tettki 2021. június végén, amelynek 47 százaléka (1,54 millió négyzetméter) rendelkezett valamelyik fokozatú BREEAM vagy LEED minősítéssel.

A zöld minősítéssel rendelkező irodaterületek aránya a Buda központ (63 százalék), a Váci úti irodafolyosó (62 százalék) és a Pest központ (58 százalék) alpiacokon a legmagasabb, az elmúlt években ezeken az alpiacokon jelentős volumenű új átadások történtek. Legalacsonyabb arány az Agglomeráció (8 százalék), a Nem-központi Pest (15 százalék) és az Észak-Buda (19 százalék) alpiacokon mérhető. A Belváros és Dél-Buda zöld minősítésű irodáinak aránya pedig rendre 33 és 46 százalék az alpiac állományán belül.

Az 1,54 millió négyzetméternyi zöld minősítéssel rendelkező irodaterület 83 százaléka csak az egyik, míg 17 százaléka (0,26 millió négyzetméter) mindkét fent említett zöld minősítéssel bír. A budapesti zöld bérirodaterületek 80 százaléka (1,24 millió négyzetméter) rendelkezik a jobb, zöldebb kategóriák (BREEAM Excellent vagy Very Good, illetve LEED Platinum vagy Gold) egyikével a minősítési skálákon.

AZ ÉPÜLŐ FEJLESZTÉSEK ALAPJÁN A KÖVETKEZŐ MÁSFÉL-KÉT ÉVBEN MINTEGY 430 EZER NÉGYZETMÉTER ÚJ IRODATERÜLET FOG BUDAPESTEN ELKÉSZÜLNI, AMI 53 SZÁZALÉKRA EMELHETI A ZÖLD MINŐSÍTÉSSEL RENDELKEZŐ IRODATERÜLETEK ARÁNYÁT.

Felmerülhet a kérdés, hogy a kibocsátás csökkentésén túl – ami össztársadalmi érdek – van-e gazdasági hozadéka az irodaházak zöldítésének, amely kompenzálhatja a magasabb építési költséget.

Több bevételt generál a zöld iroda?

A nemzetközi tapasztalatok azt mutatják, hogy a zöld minősítéssel rendelkező irodaházak bérleti díja és értéke jellemzően magasabb a minősítéssel nem rendelkező irodaházakhoz képest. A Cushman & Wakefield 2021-es kutatása a 2010–2020 közötti időszakban átadott, LEED tanúsítvánnyal rendelkező épületeket, az azonos kategóriájú és elhelyezkedésű, nem tanúsított épületekkel összehasonlítva vizsgálta, az Egyesült Államok irodapiacait alapul véve. Azt találták, hogy a LEED minősítéssel rendelkező épületek átlagosan 11,1 százalékkal magasabb bérleti díjat értek el, mint az egyéb tulajdonságokban hasonló, nem minősített épületek, de a magasabb díjhoz valamivel alacsonyabb kihasználtság társult. Ugyanakkor az egységnyi rendelkezésre álló területre eső bevétel tekintetében, a zöld irodák így is kedvezőbb teljesítményt mutattak, átlagosan nagyobb pénzáramot termeltek. A tranzakciós árak kapcsán az eredmények azt mutatták, hogy a vizsgált, zöld minősítéssel rendelkező ingatlanok átlagosan 21,4 százalékkal magasabb árszinten cseréltek gazdát az elmúlt 3 évben, mint a nem minősítettek.

ÉPÍTÉSI KÖLTSÉGEK TERÉN VISZONT 7,4–9,4 SZÁZALÉKKAL TÖBBE KERÜL A ZÖLD IRODÁK MEGÉPÍTÉSE.

A Knight Frank londoni székhelyű ingatlanpiaci tanácsadócég, 2,7 ezer londoni irodaingatlan 2010 és 2021 első negyedévei közé eső bérleti tranzakcióit alapul véve, a BREEAM minősítés bérleti díjra gyakorolt hatását vizsgálta, kontrollálva az egyéb tulajdonságokban mutatkozó eltérésekre. Eredményeik alapján a BREEAM magasabb fokozatú zöld besorolásai voltak szignifikáns hatással a bérleti díjra: a „Very Good” minősítésű épületeket 3,7 százalékos, az „Excellent” besorolásúakat 4,7 százalékos, az „Outstanding” besorolásúakat pedig 12,3 százalékos átlagos bérleti díjprémium mellett adták bérbe a hasonló, nem minősített irodaházakhoz képest. Ez azt jelzi, hogy a tulajdonosoknak, üzemeltetőknek érdemes a legjobb zöld minősítésekre törekedniük, az alacsony besorolásokkal szemben.

Összességében a budapesti irodaállományon belül az elmúlt években folyamatosan bővült a zöld minősítéssel rendelkező épületek aránya, 2021. június végén a bérbeadási célú állomány 47 százalékát tette ki, és ennek többsége (80 százaléka) a magasabb zöld minősítési kategóriákba tartozott. Ugyanakkor egy egységes zöld épület definíció kidolgozása, illetve a meglévő zöld épületminősítések EU Taxonómiának való megfeleltetése további módszertani munkát igényel. A fejlett irodapiacok nemzetközi tapasztalatai azt mutatják, hogy a szén-dioxid-kibocsátás csökkenése mellett, a „zöldítés” költségeit a magasabb elérhető cash-flow kompenzálja.