Véget ért a hagyományosirodaház-építési láz Budapesten és a fejlettebb világ legtöbb nagyvárosában, ahol az igazi kérdés már nem az, hogy milyen irodára, hanem az, hogy egyáltalán milyen városokra lesz szükség a jövőben. Az öt-tíz éves bérleti szerződéseknek már most leáldozott, a bérlők ennél nagyobb rugalmasságot várnak el.

Szembemegy a bérlők által elvárt rugalmassággal az öt-tíz éves bérleti szerződések rendszere, emiatt a fővárosi irodapiacon ennek az időszaka már leáldozott, és véget ért a hagyományosirodaház-építési láz is – hangzott el a Corvinus ingatlanmenedzser szakirányú továbbképzésének legutóbbi alumni rendezvényén.

A generációs különbségek is befolyásolják azt, milyenek lesznek a jövő irodái, amelyeket egyre inkább az ott dolgozók igényei szerint kell kialakítani, de az igények időközben megváltoztak – összegezhetők az elhangzottak. A fővárosi irodapiac meghatározó trendjeit illetően egyetértettek a résztvevők abban, hogy a hagyományos irodaházak építésének Budapesten – és egyébként a fejlettebb világ legtöbb nagyvárosában – leáldozott.

Az üzleti megfontolások mellett ugyanis olyan urbanisztikai és fenntarthatósági elvárások jelentek meg, amelyek gyökeresen írják át a fejlesztők gondolkodását. Az igazi kérdés már nem az, hogy milyen irodára mutatkozik majd igény, hanem hogy egyáltalán milyen városokra lesz szükség a jövőben.

A jövő a vegyes funkciójú épületeké

Önmagában az irodaház már nem elég vonzó, a jövő a vegyes funkciójú épületeké. A piaci igények és a fejlesztői logika egyértelműen a kompaktabb irodaterek és a komplexebb szolgáltatásokat kínáló, hatékonyabb épületek felé mutat, amelyek karbonsemlegesen és alacsony költséggel üzemeltethetők a szakemberek szerint.

A budapesti irodapiacon az irodaházak átlagéletkora 14 év körül mozog, és a 4,3 millió négyzetmétert elérő állomány közel negyede 2004 előtt épült. Különös módon nem a B vagy az alatti kategóriájú épületek állnak üresen, hanem az A kategória sínyli meg a jelenlegi helyzetet, ahol az üres területek 63,4 százalékát találjuk. Mindez a tavaly 13,3 százalékos üresedési rátát is más megvilágításba helyezi – véli Hancz Anita, a Wing Zrt. értékesítési igazgatója. Az üres területek kétharmadát ugyanis ugyanabban a bérleti díjsávban kínálják a bérbeadók.

Bontani vagy felújítani?

A fővárosi irodaházak nagy részére ráfér az energetikai korszerűsítés, ebben nincs vita, de arról már megoszlottak a vélemények, hogy a C kategóriás irodaházakat le kell-e bontani, és újakat kell-e építeni helyettük. Sokak szerint célszerűbb és sokkal környezettudatosabb megoldás a régi épületeket felújítani. Mindkét verzió alkalmas lehet arra, hogy a munkavállalók igényei szerint, rugalmasan lehessen kialakítani az irodatereket.

„A világjárvány felerősítette az emberközpontú gondolkodást a munkahelyeken, emiatt napról napra erősödik a munkahelyi élmény jelentősége is” – szögezte le Agócs Balázs, az iO Partners munkakörnyezeti tanácsadással foglalkozó területének vezetője. A dolgozók fizikai, mentális és szociális egészsége egyre előkelőbb helyett foglal el a munkaadói prioritások és feladatok között, ebben az irodának, mint munka- és élettérnek meghatározó a szerepe a szakértő álláspontja szerint.

A rugalmasság a kulcskérdés

A mesterséges intelligenciával minden korábbinál szerteágazóbban és megbízhatóbban lehet modellezni az irodahasználatot, az együttműködést, a munkafolyamatokat. Az iO Partners igazgatója szerint az emberek többsége szeret bejárni az irodába, amit már nem is feltétlenül a munkavégzés helyszínének tartanak, hanem közösségi térnek, ahol egymással találkozhatnak.

A pandémia eleve 25 százalékot csípett le az irodabérlemények átlagos alapterületéből, ami a Covid–19 előtt ezer négyzetméter volt, és általános igény a flexibiltás, amire az öt-tíz éves bérleti szerződések nem alkalmasak. A leggyorsabban ennek a struktúrának kell megváltoznia, és ehhez a résztvevők szerint a finanszírozásnak is igazodnia kell.

„Ahhoz, hogy egy témát ilyen alaposan körül lehessen járni, nagyon jó alapot nyújt a Corvinus ingatlanmenedzser szakirányú továbbképzése, amelyre a résztvevők eltérő ingatlanszakmai háttérből érkeznek, így együtt igazi think tanket alkotunk” – összegezte az esemény tanulságait Zeller Gábor, az iO Partners tőkepiaci területének igazgatója.