A járvány a hazai ingatlanpiaci szektort is átalakította: tavaly komoly befektetői érdeklődés mutatkozott a logisztika iránt, ugyanakkor a kiskereskedelmi ingatlanok háttérbe szorultak. A pandémia ellenére még mindig az irodaházak a legnépszerűbb befektetési eszközök, noha arányuk az összvolumenen belül némileg csökken – derült ki a Real Estate Intelligence Report 2022 című kiadványból.

A DLA Piper Hungary éves ingatlanpiaci jelentése alapján az otthoni és a hibrid munkavégzés térhódítása mellett is jelentős maradt az irodaházak iránti kereslet. A jogi iroda közreműködésével lebonyolított tranzakciók mintegy 57%-ában irodaházak cseréltek gazdát, amely csupán 3%-os csökkenést jelent az előző évi adathoz képest. A 2021-es év második legvonzóbb befektetési eszközének – 14%-os részesedéssel – a logisztikai ingatlanok bizonyultak, még úgy is, hogy a logisztikai parkok nagy része csupán néhány piaci szereplő tulajdonában áll. Továbbá az is megfigyelhető, hogy a járványhelyzet hatására szinte teljesen eltűnt az érdeklődés a kiskereskedelmi és a vendéglátóipari ingatlanok iránt.

„2021-ben a magyar kereskedelmi ingatlanpiacot két fő tendencia jellemezte: rendkívül alacsony ingatlankínálat, valamint nagyszámú piacon kívüli tranzakció. Ennek eredményeként éles verseny alakult ki az elérhető ingatlanokért, ami csökkentette a hozamokat, különösen a logisztikai ingatlanok esetében” – mondta Kui Szilárd, local partner, a DLA Piper Hungary ingatlanjogi csoportjának vezetője.

Az irodaszegmens régóta domináns helyzetben van a magyar befektetési piacon, noha az arányuk az összforgalmon belül némileg csökkent 2020-21-ben, sőt, ez a tendencia folytatódhat idén is. A logisztika térnyerése nem csak az e-kereskedelmi igények és ezzel összefüggésben az ellátási láncok megerősítése miatt látványos, hanem azért is, mert a korábbi években meglehetősen statikusnak bizonyult ez az eszköztípus mind fejlesztési, mind befektetési szempontból.

A retail eszközállomány nem játszik jelentős szerepet a jelenlegi befektetési dinamizmusban, noha korábban csaknem egy évtizedig (kb. 2007-2016) kiemelkedő népszerűség övezte. Pár éve néhány jelentős bevásárlóközpontnál tulajdonosváltás zajlott le, de ezen kívül az utóbbi időszakban befagyott a piac. Ráadásul a pandémiának is köszönhetően a bevásárlóközpont-iparág mint befektetési eszköz egyre komplexebb megközelítést igényel - élményközpontúság, szórakoztató funkció előtérbe helyezése stb. - a befektetők részéről, akik inkább távolodnak a kiskereskedelmi szegmenstől. Ellenben van egy jól definiálható, szűkebb kör, akik továbbra is kifejezetten a plázákra "utaznak".

Továbbra is a magyarok a dominánsak

Az összes vételi tranzakció 73%-át – 12 százalékponttal többet mint 2020-ban – hazai befektetők bonyolították le, amelyet többek között a pandémia miatti aggodalmak és az utazási korlátozások eredményezhettek. Ugyanakkor még mindig élénk érdeklődés jellemzi a távol-keleti és közel-keleti ügyfeleket, esetükben azonban korlátozó tényező a kevés számú nagy értékű kereskedelmi ingatlan Magyarországon.

A továbbra is kiemelkedő magyar jelenlét stabilizáló tényező is az ingatlanbefektetési piacon, hiszen így kisebb a kitettség a globális változások miatt. A nemzetközi problémák - pl. infláció, háború, olcsó pénzkorszak vége, növekvő energiaárak - miatt a helyismerettel rendelkező magyarok nagyobb biztonsággal és tudással felvértezve tudnak befektetési döntéseket hozni, míg a más régiókból származó alapok inkább a biztonságra játszanak.

Az is megfigyelhető összefüggésben a külföldi vevők arányának csökkenésével, hogy míg korábban a portfólióvásárlások hangsúlyosabb szerepet töltöttek be, addig ma az egyedi tranzakciók szerepe emelkedik. Emellett nőnek a finanszírozás költségei, vagyis összességében nincs túl sok tranzakció a piacon; az eladói és vevői elvárások folyamarosan távolodnak egymástól, az árazást a már említett magas infláció sem segíti.

ESG szempontok az ingatlanpiacon

Az általános piaci mozgások mellett az elmúlt időszakban a fenntarthatóság is egyre meghatározóbb az ingatlanszegmensben: a környezeti, társadalmi és vállalatirányítási szempontok (ESG) évről évre egyre nagyobb szerepet játszanak a befektetők és a bérlők döntéseiben. A fejlesztők gyakorlatilag rákényszerülnek arra, hogy az új „A” osztályú irodaházakra olyan zöld minősítést szerezzenek, mint a nemzetközileg elismert LEED vagy BREEAM besorolások, sőt, a távmunka erősödése miatt az iroda vonzóbbá tétele, vagyis a munkahelyi élmény fokozása a WELL minősítés számára is egyre hangsúlyosabb szerepet játszik.

„A fenntarthatóság ma már nem megkerülhető szempont az üzleti működés során. A célok mindenki számára egyértelműek – alacsonyabb szén-dioxid-kibocsátás elérése, energiahatékonyság növelése, a bérlők számára megfelelő munkakörnyezet biztosítása –, így már nem az kérdés, hogy új ingatlan fejlesztés esetén rendelkezzen-e valamilyen zöld minősítéssel, sokkal inkább az, hogy a fenntartható működés hogyan tud az ingatlan teljes életciklusa alatt megjelenni” – tette hozzá Kui Szilárd.