Miközben folyamatosan érkeznek az új irodaállományok, az üresedési ráta alacsony marad, hiszen a jelentős előbérlet miatt is szinte pillanatok alatt felszívja a piac az új területeket. Vagyis továbbra is bérbeadói piacról beszélhetünk. De hogyan alakulnak a bérleti díjak?

Az üresedési ráta tavaly is rekordot ért el, hiszen a történelmi mélypontot az 5,6% jelentette, vagyis mindössze kétszázezer négyzetméternyi iroda állt üresen. Azonban ezek többnyire nehezebben bérbeadható területek, hiszen nem a legjobb elhelyezkedésűek, ha a nagyobb vállalatokról beszélünk, akkor pedig 1500 m2-nél nagyobb területtel nem is találkozhatunk. Nem véletlenül több évre előre kell gondolkodni, ha egy igazán jó, versenyképes bérleményre hajtunk. A CBRE adatai szerint az irodapiacon tavaly  a teljes bérbeadási volumen megközelítette a 640 ezer négyzetmétert, ami 17%-kal magasabb az eddigi rekordnak számító 2015-ös szintnél. Vagyis egyelőre semmi jele annak, hogy a bérlők diktálnák a feltételeket.

A hatalmas kereslet mellett az építőipar munkaerő- és kapacitáshiánnyal küzd, ez persze nem újdonság, ami miatt szintén csúsznak a fejlesztések, így még több bérlőjelölt várakozik. Bár idén jóval több mint kétszázezer m2-es volumenben várható új átadás, ez valószínűleg nem különösebben dobja meg az üresedési rátát. Bár az is igaz, hogy a munkaerőhiány a bérlő vállalatokra is jellemző, ami visszafoghatja a bővülésüket, így ez lassító tényező a beruházási piacon.

Ráadásul a jó helyen lévő építési telkek is fogyóban vannak, vagy nagyon megdrágultak. Ha alapesetben azt vesszük, hogy a metrómegálló közelsége nagy vonzóerő a bérlők körében, akkor valóban fogynak a helyszínek. Nem véletlenül kezd egyre népszerűbbé válni a Hungária Körgyűrű, ha jól megnézzük, akkor alapvetően a kék és piros metró közeli részeken jelentek meg a beruházók (Wing, Atenor). Szakértők szerint nagyjából háromszáz méter a bérlők és dolgozók tűrőképességének határa, vagyis nagyjából ezen belül kell lennie a metróállomásnak.

A díjak csak nőnek

A bérleti díjak dinamikus emelkedése 2019-ben is folytatódott, amit a már említett elérhető területek szűkülő kínálata mellett az építési költségek további emelkedése és az építőipari kapacitás hiánya indokolt. Az A kategóriás ingatlanokra jellemző átlag díj intervallum Budapesten 14,5-16,5 euró/m2/hó között alakult. A bérleti díjak emelkedése mérséklődő dinamikával várhatóan idén is folytatódik az Eston International statisztikái alapján.

A Futureal-csoport szerint korábban drasztikusan megemelkedett kivitelezési költségek miatt az idén a bérlőknek már nem érdemes 18 euró/négyzetméter alatti díjjal számolniuk az új irodaházakban, de az elmúlt 10 év legalacsonyabb üresedési rátája is a bérleti díjak emelkedésének irányába hat. Ez akár a 20 eurós szintet is elérhetné, ám a kivitelezési költségek terén immár érezhető némi konszolidáció, lassulás, ami a gazdaság várható fékeződése mellett szintén korlátozza a bérleti díjak növekedését.

A bérleti díjak tovább emelkedhetnek a CBRE szerint is, hiszen adataik szerint most egy A kategóriás jó épületben egy négyzetméter 15 euróba is kerülhet havonta, az új épületek esetében 17-19 euró/m2/hó-val kalkulálhatunk, például a Váci úton vagy Dél-Budán, míg a belvárosi prémiumiroda m2-e 25 euró is lehet.