Befagyott az amerikai kereskedelmi ingatlanpiac, de van egy terület, ahol már éledezik a mohóság
Az amerikai kereskedelmi ingatlanpiac továbbra is bénult állapotban van a John Burns Research szerint. A vállalat a CRE Daily-vel közösen kiadott, 2026 harmadik negyedéves Fear and Greed – azaz Félelem és Mohóság – Indexe alapján. A szektorok között jelentős a szórás – a kiskereskedelmi ingatlanok 60 pontos indexértékkel a legerősebbek, míg az irodapiac 50 ponttal sereghajtó. A befektetők közel fele a magas kamatszintet és a tőkeköltséget tartja a fejlesztés előtt álló legnagyobb akadálynak, a finanszírozáshoz való hozzáférés pedig tovább romlott az előző negyedévhez képest. Érdemi fordulat a kamatkörnyezet javulása vagy további eszközár-korrekció nélkül nem várható. A piacot azonban egyelőre nem pánik, hanem valamiféle bénultság jellemzi.
Továbbra sincs valódi fordulat az amerikai kereskedelmi ingatlanpiacon: a Burns + CRE Daily legfrissebb, 2026 harmadik negyedéves Fear and Greed Indexe 55 ponton áll, épp a stagnáló és a növekvő tartomány határán. Bár a befektetők a következő hat hónapra már több szektorban áremelkedést várnak, a magas kamatszint, a dráguló finanszírozás és a túl alacsonynak tartott hozamszintek továbbra is fékezik a tranzakciókat. A legjobb hangulat a kiskereskedelmi ingatlanok piacán van, miközben az irodapiac változatlanul a sereghajtó.
A kiskereskedelem a legerősebb, az iroda továbbra is gyengélkedik
A szektorok között jelentősek a különbségek: a kiskereskedelmi Fear and Greed Index 60 pontra emelkedett, ezzel a kiskereskedelmi ingatlanok lettek a legerősebb kereskedelmi ingatlan-szegmens. Az ipari ingatlanok 56 ponttal még éppen az expanzív tartományban vannak, míg a bérlakásszektor 53 ponttal, az iroda pedig 50 ponttal inkább stagnáló képet mutat. Az irodapiac relatív gyengesége nem meglepő: a jelentés szerint a hibrid és távoli munkavégzés strukturálisan csökkenti a keresletet, ami magasan tartja az irodai hozamszinteket. A felmérésben szereplő jelenlegi kapitalizációs ráták alapján a bérlakásszektorban a legalacsonyabb, 6,1 százalékos cap rate-et látják a befektetők, míg az irodáknál ez 8,3 százalék, vagyis ott a legmagasabb az elvárt hozam.
Visszafogott befektetői aktivitás
A felmérés szerint 2026 harmadik negyedévében csupán a kereskedelmi ingatlan-befektetők 25 százaléka növelte kitettségét, 65 százalék nem változtatott, 10 százalék pedig csökkentette azt. Ez arra utal, hogy a piac nem omlik össze, de a többség továbbra is kivár, különösen a magas kamatok, az árak és a politikai-gazdasági bizonytalanság miatt.
A következő hat hónapra vonatkozó várakozások valamivel kedvezőbbek, de itt sem látszik erős optimizmus. A befektetők 37 százaléka tervezi, hogy növeli kereskedelmiingatlan-kitettségét, miközben 53 százalék változatlan portfólióval számol. Fontos jelzés, hogy a 37 százalékos arány a felmérés történetének legalacsonyabb értéke.
A befektetők szerint még mindig túl drágák az eszközök
Bár a hozamszintek már emelkedtek, a befektetők szerint még mindig nem eléggé. A jelentés alapján a jelenlegi kamatkörnyezetben átlagosan mintegy 64 bázispontos cap rate-emelkedésre lenne szükség ahhoz, hogy a befektetők agresszívebben kezdjenek tőkét kihelyezni. A bérlakásszektorban ennél is nagyobb, körülbelül 80 bázispontos emelkedést tartanának szükségesnek, ami a jelentés szerint 11-12 százalékos eszközérték-csökkenésnek felelne meg – ilyen mértékű áresést azonban a befektetők nem várnak.
Ez magyarázza, miért maradhat alacsony a tranzakciós aktivitás: a vevők magasabb hozamokat szeretnének, az eladók viszont sok esetben nem hajlandók jelentős árengedményre. A jelentés szerint érdemi élénküléshez
vagy kamatcsökkenésre,
vagy erősebb működési eredményre,
vagy további eszközérték-korrekcióra lenne szükség.
Az amerikai kereskedelmi ingatlanpiac inkább lassú olvadásra, mint hirtelen fellendülésre számíthat.